Los legisladores chinos se enfrentan a llamados para hacer más para apuntalar el debilitado mercado inmobiliario después de que el mayor promotor inmobiliario, Country Garden, advirtiera sobre pérdidas multimillonarias y pagos de bonos atrasados.
La 138.ª empresa más grande del mundo, según la revista de negocios, dijo la semana pasada que debido a una “disminución de las ventas en el sector inmobiliario”, estaba en camino de perder entre 6.000 y 7.000 millones de dólares (5.500 y 6.400 millones de euros) en los seis meses de enero a junio de 2023.
Hasta hace poco, Country Garden parecía haberse librado de la recesión inmobiliaria que se produjo en China durante la pandemia cuando el gobierno del presidente Xi Jinping impuso límites a la cantidad de deuda que podían asumir los promotores inmobiliarios.
Durante las dos décadas anteriores, a medida que la población china se hizo más rica, un auge de la construcción sin precedentes provocó una cuadruplicación de los precios inmobiliarios. Cientos de millones de personas apostaron a que la especulación inmobiliaria sería más segura para sus ahorros que las volátiles bolsas de valores del país.
Primero Evergrande, ahora Country Garden
Pero después de años de alto crecimiento, las nuevas restricciones de deuda del gobierno provocaron que las ventas y los precios de las propiedades se desplomaran, lo que afectó particularmente a un desarrollador, China Evergrande.
Evergrande, la segunda empresa de construcción más grande del país, se había acostumbrado a usar depósitos de inversionistas en proyectos futuros para financiar la construcción actual. En 2021, Evergrande anunció que debía $ 300 mil millones y luego incumplió parte de su deuda, junto con muchos de sus pares.
“Cuando se desató la crisis de China Evergrande, la gente temía que otros la siguieran, pero ciertamente no Country Garden. Estaba mucho menos apalancado que Evergrande”, dijo a JJCC Alicia García-Herrero, economista jefe para Asia Pacífico del banco de inversión francés Natixis.
“Sin un aumento continuo de los precios, todo el modelo inmobiliario es insostenible e incluso una empresa como Country Garden no puede lograrlo”, agregó García-Herrero, que tiene su sede en Hong Kong.
Los rumores sobre los problemas de Country Garden han ido en aumento durante meses. Sus acciones han caído más de un 75% desde enero. El miércoles, las acciones de Country Garden cotizaban a 0,83 dólares de Hong Kong (0,093 €/0,10 $).
Importante empresa fiduciaria no realiza pagos
Para colmo de males, una importante empresa del sector fiduciario de 2,9 billones de dólares de China, Zhongrong International Trust, admitió esta semana que había dejado de pagar docenas de productos de inversión, lo que hace más probable una intervención del gobierno.
Las sociedades fiduciarias son una parte vital del sistema bancario en la sombra de China, ya que juntan los ahorros de los hogares para invertir en bienes raíces, acciones y materias primas. Tienden a tener una exposición descomunal al sector inmobiliario del país.
Después de haber ofrecido cierto apoyo a los desarrolladores e incentivos para los compradores de viviendas por primera vez y las mejoras, es “muy probable” que los líderes de China rescaten a Country Garden, dijo a JJCC Pushan Dutt, profesor de economía en la escuela de negocios INSEAD en Singapur.
“China ha luchado con el problema del crecimiento desequilibrado impulsado por inversiones con bienes raíces a la cabeza durante más de una década”, dijo Dutt. “Cada vez que intentan abordar este problema, el crecimiento se ralentiza y vuelven a la misma solución de rescates, impulsando la liquidez y recortando las tasas de interés”.
La quiebra tendría un efecto dominó
Dado que el sector inmobiliario de China aporta hasta el 30 % del producto interno bruto (PIB) del país, cualquier colapso de Country Garden tendría un impacto perjudicial en todo el sistema financiero.
La recuperación de China posterior a la COVID ya es mucho más débil de lo esperado gracias a la caída de la demanda mundial de exportaciones chinas y la falta de demanda interna. El repunte ha sido tan débil que varios economistas rebajaron el mes pasado las previsiones del PIB para el año del 5,5% al 5%. Beijing dijo esta semana que dejaría de publicar las cifras de desempleo juvenil porque son muy altas.
El profesor de INSEAD, Dutt, advirtió sobre el riesgo de contagio de no apuntalar el mercado inmobiliario, y señaló que China podría enfrentar los mismos “años de crecimiento anémico” que enfrentó Japón a principios de la década de 1990. Se refería a la llamada década perdida de Japón después de una burbuja inmobiliaria en la que el hogar promedio de Tokio alcanzó 15 veces el salario promedio anual hasta que estalló.
“Detener los efectos secundarios adversos de la propiedad requerirá un estímulo fiscal significativamente mayor que el que las autoridades han contemplado hasta ahora”, dijo esta semana Gerwin Bell, economista principal de renta fija de PGIM para Asia, a la agencia de noticias Reuters. “Esperamos que las autoridades chinas lleguen pronto a la misma conclusión”.
Otros, sin embargo, están menos convencidos de la intervención directa, incluida Maggie Hu, profesora asistente de bienes raíces y finanzas en la Universidad China de Hong Kong, quien le dijo a JJCC que las probabilidades de un rescate de Country Garden eran “bastante bajas”.
“Si se volviera urgente, políticas se implementará para salvaguardar la construcción de propiedades vendidas previamente, asegurando el bienestar de los compradores de viviendas y los bancos involucrados”, dijo Hu.
Chinos listos para crisis inmobiliaria duradera
Independientemente de si los políticos intervienen y cómo, la mayoría de los economistas esperan que la recesión inmobiliaria persista, especialmente fuera de las megaciudades de Beijing y Shanghái.
Los precios promedio de viviendas nuevas en las 35 ciudades más pequeñas encuestadas por la Oficina Nacional de Estadísticas cayeron por decimoséptimo mes consecutivo en junio año tras año.
“Los efectos perjudiciales (del choque) serán particularmente pronunciados en las ciudades de segundo o tercer nivel”, predijo Hu. “Especialmente aquellas ciudades que experimentan una economía en declive con una población que envejece y una salida de población”.
Beijing desea evitar un exceso de casas sin terminar, particularmente en las ciudades más pequeñas, donde Country Garden ha sido más activo en la construcción y tiene aproximadamente 1 millón de casas pendientes.
Si bien la empresa prometió a las masas la oportunidad de lograr una “vida de cinco estrellas”, muchos están a punto de ver cómo sus sueños se esfuman.
