Lisboa, Barcelona, ​​Madrid, Milán. Las personas que viven en estas –y en muchas otras ciudades europeas– comparten la misma carga: gastan la mayor parte de su salario en alquiler.

En la última década, la crisis inmobiliaria se ha convertido en un tema central para la Unión Europea y sus estados miembros. Según la Comisión Europea, uno de cada 10 europeos no puede pagar el alquiler o la hipoteca a tiempo, mientras que los precios de las viviendas en todo el bloque han aumentado un 60% desde 2015.

Residir en condiciones aceptables no debería ser un lujo para unos pocos: la vivienda debería considerarse un derecho humano, afirmó Dan Jørgensen, Comisario Europeo de Energía y Vivienda. El Parlamento. No obstante, los datos sugieren que el acceso a viviendas asequibles en la UE es cada vez más inalcanzable. En 2024, el 16,9% de las personas vivían en hogares hacinados, según Eurostat, con picos del 41%, 39% y 34% en Rumanía, Letonia y Bulgaria, respectivamente.

La cuestión ha ocupado un lugar central en los debates políticos nacionales. En los Países Bajos, el partido centrista D66 ganó las elecciones parlamentarias del año pasado prometiendo abordar una escasez nacional de 400.000 viviendas, mientras que populistas como el Partido de la Libertad en los Países Bajos y Chega en Portugal han explotado la crisis inmobiliaria como un tema central de sus campañas.

La Comisión ha respondido a la emergencia lanzando un Plan Europeo de Vivienda Asequible destinado a compartir conocimientos entre los estados miembros. Jørgensen, el primer comisario designado específicamente para vivienda, junto con energía, también afirmó que el próximo presupuesto a largo plazo de la UE mejoraría las inversiones adaptadas a las prioridades locales a través de los nuevos Planes de Asociación Nacional y Regional.

La siguiente entrevista ha sido editada para mayor extensión y claridad.

En el próximo marco financiero plurianual, con los nuevos NRPP, se produce un cambio hacia un control nacional más estricto en la gestión de los fondos. ¿Ve usted el riesgo de que esto pueda socavar el papel de las autoridades locales, especialmente de las regiones y ciudades?

La UE ya está firmemente comprometida con el apoyo a la vivienda asequible. Actualmente se están invirtiendo más de 43 mil millones de euros de financiación de la UE en vivienda a través de la política de cohesión, InvestEU, NextGenerationEU y otros programas, y se esperan recursos adicionales en 2026 y 2027.

Aprovecharemos esta experiencia para el próximo MFP, donde la vivienda será, por primera vez, una prioridad del presupuesto de la UE. Con los NRPP, nuestro objetivo es garantizar la máxima flexibilidad para que las inversiones puedan adaptarse a las prioridades y reformas locales. Las ciudades tendrán un papel clave que desempeñar en el diseño e implementación de los planes.

También hemos revisado las normas sobre ayuda estatal para permitir más inversiones en viviendas asequibles, y nuestro objetivo es atraer más capital público y privado a través de la Plataforma Paneuropea de Inversión para Viviendas Asequibles y Sostenibles, que reúne al Banco Europeo de Inversiones, el Banco de Desarrollo del Consejo de Europa, bancos nacionales de promoción e inversores privados. Hay mucha financiación disponible. Los bancos de promoción nacionales y regionales, por ejemplo, pretenden invertir 375 mil millones de euros en vivienda hasta 2029.

El plan hace referencia a las mejores prácticas de los estados miembros. ¿Qué modelos nacionales son realmente transferibles al nivel de la UE?

Los mercados inmobiliarios en toda la UE son todos diferentes. Esto significa que en nuestro plan no apuntamos a una solución milagrosa que pueda resolver mágicamente la crisis en toda la UE.

Estamos observando con gran interés las prácticas nacionales que apuntan (a aumentar) la oferta de viviendas, los modelos que estimulan los fideicomisos de tierras comunitarias, los fondos rotatorios y las formas de abordar la falta de vivienda como el modelo de vivienda primero. Pero las soluciones deben adaptarse a las circunstancias locales.

A nivel de la UE, nos estamos centrando en las áreas en las que podemos aportar valor añadido, como la flexibilización de las normas sobre ayudas estatales, la mejora del mercado único de servicios de construcción, las inversiones y la regulación de los alquileres a corto plazo.

Pero permítanme ser claro: con el Plan Europeo de Vivienda Asequible, no queremos dictar a nuestros estados miembros lo que deberían o no deberían hacer. Más bien, queremos fomentar el intercambio de buenas prácticas entre ellos. Por eso estamos formando una nueva Alianza Europea para la Vivienda que unirá a todos los niveles de gobierno.

¿Qué deberían esperar los ciudadanos de manera realista que cambien en los próximos uno o dos años bajo el nuevo plan de vivienda?

La crisis inmobiliaria no espera; tenemos que actuar rápido. Antes de presentar el Plan de Vivienda Asequible, dimos a los Estados miembros la oportunidad de duplicar el uso de los Fondos de Cohesión para vivienda y pusimos en marcha una revisión de las normas de ayuda estatal para apoyar no sólo la vivienda social sino también la vivienda asequible. A finales de este año, presentaré la Ley de Vivienda Asequible, que incluirá un marco de la UE que brindará a las autoridades locales la posibilidad de abordar los impactos negativos de los alquileres a corto plazo en áreas con estrés inmobiliario.

Pero si queremos que nuestros ciudadanos vean cambios concretos, es necesario actuar en todos los niveles de gobernanza. Todos los responsables de la toma de decisiones a nivel europeo, nacional, regional y local deben actuar. Bruselas no podrá resolver esta crisis por sí sola y nuestro plan es sólo el comienzo de un esfuerzo colectivo para lograr que ese cambio se produzca.

¿Dónde ve la necesidad más urgente de intervención?

La crisis inmobiliaria se manifiesta de muchas maneras diferentes. En las ciudades más grandes y destinos turísticos populares, como Ámsterdam, Berlín, París o Barcelona, ​​los precios en rápido aumento, la oferta limitada y la presión de los alquileres a corto plazo y la especulación son generalmente los mayores desafíos. Es por eso que nuestro plan busca ampliar la oferta, abordar los alquileres a corto plazo y acelerar las posibilidades de viviendas sociales y asequibles.

Sin embargo, no podemos olvidar que en muchos lugares la crisis inmobiliaria también tiene que ver con la calidad de las viviendas. Muchos europeos viven con goteras en el techo, mal aislamiento o en casas superpobladas, lo cual es absolutamente inaceptable. Esto también tiene graves consecuencias sanitarias y sociales. Una casa no es sólo un techo sobre tu cabeza. Es un lugar de seguridad, calidez y dignidad. Debemos garantizar que todos los europeos tengan un lugar al que llamar hogar, que les permita vivir una vida decente y plena.

En cuanto a los alquileres de corta duración, ¿a qué resistencias se enfrentan por parte de grandes plataformas como Airbnb?

Quiero que brindemos a las autoridades locales las herramientas adecuadas para abordar los impactos negativos de los alquileres a corto plazo preservando al mismo tiempo los beneficios. Les ayudaremos a identificar áreas bajo estrés inmobiliario y estableceremos medidas que pueden tomar. Hay varias formas de hacerlo, (como fijar) un número máximo de noches alquiladas al año, o (limitar) los alquileres a la temporada de verano mientras se alquila a estudiantes durante el resto del año. Las autoridades locales también podrían suspender temporalmente nuevas aprobaciones de alquileres a corto plazo en barrios centrales y exigir la aprobación de los operadores que quieran alquilar lugares comercialmente con fines turísticos.

No voy a prohibir los alquileres de corta duración. No los culpamos de causar la crisis inmobiliaria. Es mucho más complejo que eso. Los alquileres de corta duración también suponen beneficios para nuestra sociedad en términos de turismo, un incentivo para invertir en reformas e ingresos adicionales para las familias. Pero en áreas específicas también pueden agravar la crisis inmobiliaria.

Los alquileres a corto plazo han experimentado un crecimiento muy rápido en los últimos cinco o seis años, casi duplicándose entre 2018 (y) 2024. Esto ha contribuido a limitar la oferta de viviendas asequibles para los residentes locales en áreas bajo presión, especialmente en destinos muy populares donde pueden representar hasta el 20% del parque de viviendas. No podemos permitir que la población local de determinadas ciudades y centros turísticos quede expulsada del mercado inmobiliario. Por eso estoy decidido a hacer algo al respecto.

¿Consideraría instrumentos específicos a nivel de la UE, como garantías o fondos específicos, para apoyar viviendas asequibles para estudiantes?

La falta de viviendas asequibles impide que los jóvenes, especialmente los de entornos desfavorecidos, accedan a la educación, las prácticas, el aprendizaje y las oportunidades de empleo. Retrasa la formación de familias.

Los estudiantes y aprendices están especialmente expuestos a elevados costes de vivienda, lo que puede disuadirlos de seguir estudios, participar en programas de movilidad como Erasmus+ o completar su educación.

La Comisión apoyará los esfuerzos para construir más viviendas para estudiantes. Además, planeamos presentar un plan piloto en el marco del programa Erasmus+ para aumentar la disponibilidad de soluciones de vivienda asequibles e innovadoras para estudiantes móviles de entornos desfavorecidos. También queremos ayudar a estudiantes, aprendices y aprendices a encontrar vivienda en el mercado de alquiler privado. Para ello, junto con el BEI, estamos evaluando la viabilidad de un sistema de garantía para reducir o incluso eliminar la necesidad de un depósito de seguridad.

La participación del BEI y de los bancos nacionales de promoción es fundamental para movilizar inversiones. ¿Cómo se equilibra la necesidad de capital privado con el riesgo de una mayor financiarización de la vivienda?

La inversión en vivienda es buena. El problema es cuando la vivienda se trata como una mercancía más, como el oro, sólo para buscar ganancias a corto plazo.

Necesitamos comprender mejor el papel de la financiarización y la especulación en la crisis inmobiliaria. Los datos son limitados por ahora. La falta de transparencia limita la capacidad de las autoridades públicas para monitorear la evolución del mercado y tomar medidas efectivas.

Promoveremos una mayor transparencia en el mercado inmobiliario residencial trabajando con las autoridades públicas para arrojar luz sobre la propiedad y las transacciones inmobiliarias e identificar patrones especulativos. Al mismo tiempo, necesitamos modelos de inversión alternativos que pongan a las personas en primer lugar y las ganancias en segundo lugar.

La Comisión está llevando a cabo una agenda más amplia de simplificación y desregulación en varias áreas políticas. ¿Cómo se simplifican los trámites sin rebajar los estándares ambientales, sociales o de calidad?

El suministro de viviendas (construcción y renovación) enfrenta trámites burocráticos y cargas regulatorias innecesarias. La mayoría de estas normas provienen de los niveles nacional, regional y local. Al mismo tiempo, muchos de ellos existen por buenas razones: preservar nuestra seguridad y calidad de vida, y proteger nuestro medio ambiente y patrimonio cultural.

Aun así, la simplificación no significa desregulación. Nuestras normas de protección ambiental y social deben mantenerse. Pero podemos lograr los mismos objetivos de una manera más rápida y eficiente.

La Comisión presentará un paquete de simplificación. Nos centraremos en lo que se necesita concretamente para acelerar los permisos y la planificación y reducir los costos, respetando al mismo tiempo nuestros objetivos políticos. (También) apoyaremos a los estados miembros para que estudien cómo pueden contribuir a procesos eficientes.

La asequibilidad de la vivienda se está convirtiendo en un tema central de campaña en toda Europa. ¿Cómo puede la UE dar forma a la narrativa para evitar que la vivienda se convierta en un arma divisiva como lo ha hecho la migración?

La asequibilidad de la vivienda es uno de los temas que más afecta la vida diaria de nuestros ciudadanos. Por tanto, es natural que se esté convirtiendo en un tema destacado en las campañas electorales. Desde mi perspectiva, veo la vivienda ante todo como un derecho humano.

Hoy en día, con demasiada frecuencia se lo trata puramente como una mercancía y el resultado es una profunda crisis social en toda Europa. El mero hecho de que estemos tomando medidas (a) a nivel de la UE es una novedad. Demuestra que lo tomamos en serio, pero también que somos realistas.

Si no logramos ofrecer soluciones a la crisis de la vivienda en los próximos años, corremos el riesgo de dejar un vacío político, que podría ser llenado por fuerzas extremistas que no tienen respuestas creíbles a esta crisis. Por eso, ahora es el momento de actuar. Todos juntos, a todos los niveles, en toda nuestra Unión.