Las preocupaciones sobre las propiedades comerciales en Estados Unidos están poniendo nervioso a un banco alemán. Lo que antes prometía grandes beneficios se está convirtiendo en un enorme problema para el Deutsche Pfandbriefbank (pbb). El banco de tamaño medio con sede cerca de Múnich se especializa en préstamos inmobiliarios comerciales en Europa, pero también tiene fuertes inversiones en Estados Unidos.
Las tasas de desocupación de oficinas y locales comerciales son más altas que en años anteriores. Es en parte un efecto colateral de la pandemia de COVID-19 y la nueva norma de trabajar desde casa. En términos más generales, la restricción crediticia, las tasas de interés más altas y la inflación están haciendo que la construcción y los bienes raíces sean menos atractivos.
En total, el pbb tiene préstamos a clientes por poco más de 49.000 millones de euros (52.900 millones de dólares). De esa cantidad, alrededor del 44% de su financiación inmobiliaria está relacionada con bienes inmuebles comerciales en Alemania. Sin embargo, alrededor de 5.400 millones de euros, o el 15%, están vinculados a bienes raíces comerciales en Estados Unidos. Un mercado “donde la incertidumbre en torno a las valoraciones de los inmuebles comerciales es particularmente alta”, según un informe reciente de S&P, una agencia de calificación crediticia.
Para empeorar las cosas, hasta septiembre pasado, el 12,8% de los préstamos estadounidenses se consideran problemáticos, “una enorme diferencia en comparación con el ratio estimado del 0,3% para la exposición al riesgo alemana”, afirmó Vladislav Krivenkov de nordIX, un especialista con sede en Hamburgo. de bonos y derivados que asesora a inversores institucionales.
Haciendo balance mientras las acciones caen
Muchos otros bancos alemanes tienen inversiones inmobiliarias, pero estos negocios suelen estar más diversificados. El 14 de febrero, S&P rebajó su perspectiva tanto a largo como a corto plazo para pbb debido a su fuerte exposición a bienes raíces comerciales, incluyendo oficinas, comercio minorista, logística y hoteles. Para la agencia de calificación lo que preocupa es la “estrecha combinación de líneas de negocio” del banco.
La reacción de los inversores no se hizo esperar y el precio de las acciones del banco cayó a un mínimo histórico. Desde principios de enero, la acción ha bajado un 40%.
Quizás anticipándose a esto, el banco emitió anteriormente dos boletines para intentar tranquilizar a los inversores sobre su salud financiera general. A pesar de la situación, anunció que “pbb sigue siendo rentable gracias a su solidez financiera, incluso en la mayor crisis inmobiliaria desde la crisis financiera”. También prometió tener suficiente efectivo para hacer frente a una crisis en Estados Unidos.
La situación de los inmuebles comerciales en EE.UU., especialmente de las propiedades de oficinas, es complicada, afirma Jens Tolckmitt, director ejecutivo de la Asociación de Bancos Pfandbrief alemanes (vdp). Pero no se puede juzgar en conjunto a todo el sector inmobiliario. “Los distintos tipos de propiedades y ubicaciones se ven afectados de forma completamente diferente”, explica a JJCC.
Aun así, el sector parece estar en apuros y “los inversores están nerviosos”, dijo Krivenkov, gestor de cartera que dirige uno de los fondos de nordIX.
Pero tiene la esperanza de que la situación actual sea “más una revalorización de activos que el estallido de una burbuja, como se vio durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos a partir de 2007”. El hecho de que un banco alemán de tamaño mediano relativamente desconocido esté pasando apuros no debe tomarse como una señal de una crisis financiera más amplia. Además, el mercado podría estabilizarse pronto, posiblemente mediante recortes de las tasas de interés, que muchos esperan que se produzcan.
Encontrar seguridad en ‘Pfandbriefe’
Sería una buena noticia para pbb, ya que la financiación inmobiliaria representa la mayor parte de sus ingresos. En 2023, el beneficio antes de impuestos ascendió a 90 millones de euros, según los resultados preliminares. Una gran caída en comparación con los 213 millones de euros del año anterior y los 242 millones de euros de 2021. Aún así, S&P considera que el banco seguirá siendo “moderadamente rentable” este año.
A pesar de los desafíos que se avecinan, Tolckmitt tampoco cree que este sea el comienzo de una nueva crisis financiera sistémica. “Desde la experiencia de 2008, los bancos (alemanes) están regulados de forma más estricta y están mejor capitalizados, lo que significa que tienen mucho más capital y son más resistentes”.
Además, pbb se especializa en el Pfandbrief alemán, un “bono garantizado” muy específico, para financiar préstamos. “El Pfandbrief es muy seguro para los inversores”, afirmó Tolckmitt, señalando que la financiación basada en Pfandbrief es muy conservadora a la hora de determinar los tipos préstamo-valor y normalmente sólo financia entre el 40 y el 50% del valor de mercado.
¿Es el sector inmobiliario un talón de Aquiles?
Recientemente ha habido varias crisis inmobiliarias, desde problemas de propiedades residenciales en China hasta la caída del promotor inmobiliario de lujo Signa en Alemania y Austria.
Lo que preocupa a los inversores del pbb es otra cosa: los trabajadores que se quedan en casa. Los edificios de oficinas vacíos, las empresas que reducen sus planos de planta y el cierre de tiendas son motivos para estar nerviosos. S&P señala que alrededor del 65% de la cartera de financiación inmobiliaria del banco se encuentra en los segmentos de oficinas, comercio minorista y hoteles.
Aunque los edificios desocupados relacionados con COVID no son nuevos, los arrendamientos prolongados provocaron retrasos. Los propietarios que esperaban no participar ahora se enfrentan a una nueva realidad. Los edificios vacíos reducen los valores y muchas propiedades ya no valen lo que alguna vez valieron. Cuando los propietarios quiebran, los prestamistas se quedan con la bolsa.
“A pesar de las muchas diferencias entre Credit Suisse y Silicon Valley Bank, su punto de encuentro fue la insolvencia debido a una corrida bancaria, que es uno de los riesgos más temidos por los directores ejecutivos de los bancos”, dijo Krivenkov a JJCC.
Este escenario parece lejano. Pero pase lo que pase ahora mostrará los resultados de una mayor regulación, una percepción diferente del riesgo y “cuán resistentes” son realmente los bancos alemanes, concluyó.
